Comment acheter un chalet en Suisse : qui peut acheter, où et à quel prix ?

Un Français installé à Lyon et un Français installé à Genève n’ont pas le même droit d’acheter un chalet en Suisse. Le premier doit obtenir une autorisation cantonale, prise sur un contingent national plafonné à 1 500 logements de vacances par an ; le second achète comme un citoyen suisse. Avant le prix au mètre carré, c’est donc votre domicile qui décide, puis la commune où se trouve le chalet. Et depuis avril 2026, Berne veut réduire ce contingent.

Comment acheter un chalet en Suisse, en bref ?

Tout part de votre domicile. Résident en Suisse avec le bon permis, vous achetez librement ; domicilié à l’étranger, vous devez obtenir une autorisation cantonale pour un logement de vacances, dans une commune désignée comme touristique et où le chalet peut encore servir de résidence secondaire.

Sur un marché aussi réglementé, une agence spécialisée sert de premier filtre : elle sait quels biens de sa station peuvent être vendus à un acheteur étranger et lesquels ne le peuvent pas.

Qui peut acheter un chalet en Suisse ?

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), dite Lex Koller, s’applique depuis le 1^er janvier 1985. Elle ne regarde pas d’abord la nationalité mais le domicile : un étranger qui vit en Suisse avec le bon permis achète comme un Suisse, un étranger domicilié hors de Suisse passe par une autorisation.

Le permis de séjour fait la différence. Le permis C (établissement) et, pour les citoyens de l’Union européenne et de l’AELE, les permis L et B assortis d’un domicile effectif en Suisse lèvent l’obligation d’autorisation. Le permis G des frontaliers ouvre un droit plus étroit.

Concrètement, un Français qui travaille à Genève sous permis G peut acheter un logement proche de son lieu de travail, sans pouvoir le louer. Installé à Genève avec un permis B, il achète sans autorisation, en résidence principale comme secondaire.

Le non-résident : autorisation, contingent et surface

Pour une personne domiciliée hors de Suisse, le chalet est juridiquement un logement de vacances. Le canton délivre l’autorisation seulement dans les communes qu’il a désignées comme lieux touristiques, et dans la limite d’un contingent annuel fixé par la Confédération : 1 500 unités au plus pour tout le pays, réparties entre les cantons.

La surface nette de plancher habitable ne doit pas dépasser, en règle générale, 200 m² (art. 10 OAIE). Le terrain d’une maison individuelle est limité à 1 000 m² en règle générale, avec des dérogations possibles sur besoin justifié. Le propriétaire peut louer son chalet de façon temporaire, pas à l’année.

Sans autorisation, l’achat ne produit aucun effet : l’Office fédéral de la justice précise que l’acte est frappé de nullité si l’autorisation est refusée. À l’inverse, un chalet vendu par un étranger à un autre étranger ne consomme aujourd’hui aucune unité du contingent cantonal.

Pourquoi la Lex Weber compte autant que la Lex Koller ?

La Lex Koller dit qui peut acheter ; la Lex Weber dit quel logement peut servir de résidence secondaire, pour tout le monde, Suisses compris. Acceptée en votation le 11 mars 2012 et mise en œuvre par la loi sur les résidences secondaires (LRS) depuis le 1^er janvier 2016, elle interdit en principe toute nouvelle résidence secondaire dans les communes où leur part dépasse 20 % du parc de logements.

L’Office fédéral du développement territorial (ARE) recalcule cette part chaque année, à partir de l’inventaire que chaque commune doit tenir.

En station, l’acheteur achète donc surtout de l’existant. La loi laisse libres d’affectation les logements construits ou autorisés avant le 11 mars 2012, dits « ancien droit », qui peuvent être vendus et occupés en résidence secondaire. Un assouplissement entré en vigueur le 1^er octobre 2024 permet en outre de les agrandir, sous conditions. Le neuf en résidence secondaire n’y reste possible que par exception.

Comment savoir si un chalet est achetable avant de le visiter ?

Sur les portails immobiliers suisses, deux mentions techniques figurent dans la fiche de nombreuses annonces : « vente aux étrangers autorisée » et « résidence secondaire autorisée ». Pour un acheteur domicilié en France, elles comptent davantage que les photos.

La première indique que le bien se trouve dans un lieu où le canton peut accorder une autorisation LFAIE à une personne domiciliée à l’étranger. Ce n’est pas encore une autorisation : elle se demande pour chaque acheteur et dépend du contingent disponible cette année-là.

La seconde signale un logement ancien droit, ou relevant d’une exception prévue par la LRS. Un bien marqué « non » doit être occupé comme résidence principale, ce qui le ferme à un non-résident, même dans une station ouverte aux étrangers.

Avant toute offre, quatre documents lèvent les doutes :

• l’extrait du registre foncier, où figure la mention de restriction d’utilisation d’un logement soumis à la LRS ;
• la part de résidences secondaires de la commune, publiée chaque année par l’ARE ;
• la surface nette habitable du chalet, à comparer au plafond de 200 m² ;
• la disponibilité du contingent LFAIE, auprès du service cantonal compétent ou du notaire.

Où acheter un chalet en Suisse ?

Les cinq marchés de résidences secondaires les plus chers de l’arc alpin sont suisses, selon l’UBS Alpine Property Focus 2026, étude du Chief Investment Office d’UBS publiée le 4 juin 2026. Gstaad arrive en tête, autour de 25 000 francs le mètre carré, devant Saint-Moritz, Verbier, Andermatt et Zermatt.

Ces prix portent sur les appartements de vacances haut de gamme, la référence du marché. Un chalet individuel se négocie à l’unité, mais suit la même hiérarchie de stations.

Gstaad, dans l’Oberland bernois, reste la station la plus chère des Alpes, avec une hausse modérée sur un an. Saint-Moritz, en Engadine grisonne, la suit de près. À Andermatt, dans le canton d’Uri, les prix ont bondi de 12,5 % ; le complexe Andermatt Swiss Alps bénéficie depuis décembre 2007 d’une exemption de la Lex Koller accordée par le Conseil fédéral, rappelle le cabinet genevois SPG One, ce qui y ouvre l’achat aux étrangers sans contingent.

En Valais, Crans-Montana signe la plus forte progression du pays, plus de 15 %, tandis que Zermatt, au pied du Cervin, progresse de 3,9 %. Dans l’ensemble, les appartements de vacances des grandes destinations suisses ont gagné près de 6 % en 2025, selon UBS.

Pour qui envisage d’investir dans un chalet en Suisse, les économistes d’UBS s’attendent à une hausse des prix des résidences secondaires, en rythme annualisé, dans la fourchette moyenne à un chiffre au cours des prochains trimestres. Ils l’attribuent à une demande qui croît plus vite que l’offre : entre 2017 et 2022, le nombre de contribuables suisses déclarant plus de 200 000 francs de revenu imposable a augmenté de près de 33 000, quand le parc de logements en montagne n’a gagné qu’environ 9 000 unités.

Pourquoi Verbier attire autant d’acheteurs ?

Verbier est la station de Val de Bagnes, commune valaisanne née en 2021 de la fusion de Bagnes et de Vollèges. Elle figure parmi les cinq destinations alpines les plus chères selon UBS, sur un marché où l’offre ne peut presque plus s’étendre.

La commune comptait 11 879 logements, dont 6 484 résidences secondaires, selon les chiffres qu’elle a présentés en novembre 2025 aux Journées suisses du logement. Les résidences secondaires y forment plus de la moitié du parc, très au-dessus du seuil de 20 % de la Lex Weber : les nouvelles résidences secondaires y sont exclues, sauf exception, et l’acheteur se tourne vers les biens ancien droit.

Sur ce marché de revente, une partie des biens ne passe pas par les portails. Les agences de la station les présentent hors marché, en « off-market ». À titre de repère, un appartement de deux chambres et 94 m² y était affiché à 1,92 million de francs en septembre 2026, et un chalet proposé hors marché n’avait de prix que sur demande.

Quelles sont les étapes et combien coûte l’achat ?

L’achat d’un chalet en Suisse se conclut par un acte authentique signé devant notaire, puis devient effectif à l’inscription au registre foncier. Pour un non-résident, l’autorisation LFAIE s’intercale avant la signature définitive.

1. Vérifier votre statut et l’usage prévu : résidence principale ou logement de vacances.
2. Chercher un bien compatible : commune touristique, mentions « vente aux étrangers » et « résidence secondaire », surface habitable.
3. Faire une offre, puis signer une promesse de vente chez le notaire.
4. Obtenir l’autorisation cantonale si vous êtes domicilié à l’étranger.
5. Signer l’acte de vente authentique et payer le prix.
6. Faire inscrire la vente au registre foncier, ce qui déclenche le paiement des droits de mutation.

En Valais, les frais d’acquisition (droits de mutation, émoluments du registre foncier, honoraires du notaire) représentent 2,6 à 2,8 % du prix pour une transaction standard, selon l’expert interrogé par le portail immobilier.ch le 12 mai 2026. Pour un bien de 800 000 francs, la note avoisine 21 700 francs, dont plus de 17 000 reviennent à l’État.

Côté financement, les banques exigent davantage de fonds propres d’un non-résident. L’agence Comptoir Immobilier évoque un apport de 30 à 40 % du prix, contre environ 20 % pour un résident ; le cabinet de conseil Taxolution situe le plancher à 50 % pour un logement de vacances acheté sous contingent. L’écart tient à la banque et au dossier. La fiscalité du bien, elle, varie d’une commune à l’autre.

Questions fréquentes sur l’achat d’un chalet en Suisse

Un Français peut-il acheter un chalet en Suisse ?

Oui. Domicilié en Suisse avec un permis L, B ou C, il achète sans autorisation. Domicilié en France, il peut acheter un logement de vacances avec une autorisation cantonale, dans une commune touristique et dans la limite du contingent. Frontalier sous permis G, il peut acheter près de son lieu de travail.

Peut-on louer son chalet en Suisse ?

Un non-résident peut louer son logement de vacances de façon temporaire, pas à l’année. Un frontalier ne peut pas louer le logement acquis sans autorisation tant qu’il garde ce statut. Un résident suisse loue librement, sous réserve des règles communales.

Peut-on faire construire un chalet neuf en résidence secondaire ?

Pas dans les communes qui dépassent 20 % de résidences secondaires, sauf exceptions prévues par la LRS. Dans les autres, la construction reste possible, et un non-résident reste soumis aux règles de la Lex Koller sur la surface et le terrain.

Ce que la réforme de la Lex Koller pourrait changer

Le Conseil fédéral a mis en consultation, du 15 avril au 15 juillet 2026, un avant-projet qui durcit la Lex Koller. Deux mesures visent directement l’acheteur d’un chalet : la baisse des contingents cantonaux de logements de vacances et la fin de l’exception qui dispense du contingent les ventes entre étrangers.

Dans l’exemple donné par le gouvernement, un propriétaire français qui vend aujourd’hui son logement de vacances à une ressortissante allemande ne pèse pas sur le contingent du canton ; avec la réforme, chaque achat par une personne à l’étranger en consommerait une unité. Le texte soumettrait aussi à autorisation l’achat d’une résidence principale par les ressortissants d’États hors UE et AELE, tenus de revendre dans les deux ans s’ils quittent la Suisse.

Le projet fait partie des mesures d’accompagnement de l’initiative « Pas de Suisse à 10 millions ! », rejetée le 14 juin 2026 par 54,8 % des votants. Au 23 septembre 2026, la page du DFJP consacrée à la révision ne mentionne aucune étape postérieure à l’ouverture de la consultation. La commission de l’économie du Conseil national a, de son côté, proposé le 18 août 2026 d’adopter le point principal de la motion 24.3961 du conseiller national Thomas Aeschi (UDC), qui réclame lui aussi un renforcement de la loi.

Les économistes d’UBS jugent qu’un durcissement n’aurait probablement qu’un effet limité sur la demande. Jusqu’à l’adoption d’un texte par le Parlement, le régime actuel et ses contingents restent en vigueur.